Legalización de Viviendas

Existen en la Comarca de la Axarquía y en Andalucía en general, un gran número de viviendas que se encuentran en situación irregular, por uno u otro motivo. La mayoría de ellas, casas unifamiliares con jardín y piscina, se encuentran en el campo. También pueden darse en núcleos urbanos, aunque resulta más difícil ya que las autoridades suelen estar más pendientes de que se respete allí la normativa urbanística.

La principal causa de irregularidad de estas viviendas, es que fueron construidas en su día sin licencia municipal, o bien excediendo esta licencia. Por ejemplo, se solicitó licencia para una casa de aperos y se terminó construyendo un chalet.

Ello implica, por un lado, que la vivienda no tiene autorización de la Administración para ser usada como tal, dado que una parte fundamental de la obtención de licencia es acreditar que lo que va a construirse cumple con los requisitos de seguridad, salubridad y habitabilidad. Por otro lado, implica que podrían sancionarnos y obligarnos a derribar la edificación.

No obstante y salvo que la casa en cuestión esté construida sobre una zona declarada de especial protección, la Administración solo tendrá un plazo de 6 años desde la finalización de la obra para sancionarnos y obligarnos demoler. Una vez pasado ese plazo, la infracción cometida al construir prescribiría, quedando la puerta abierta a la regularización de la vivienda.

¿Por qué proceder a legalizar, si ya no pueden sancionarme ni demoler mi vivienda?

 Por varias cuestiones que son de relevancia.

En primer lugar, si quisiéramos realizar obras de mantenimiento o reparación de la vivienda, necesitaríamos igualmente licencia si no queremos exponernos a sanciones, pero el Ayuntamiento no nos concederá licencia para una vivienda en situación de irregularidad.

En segundo lugar, las compañías suministradoras de luz y agua, tienen obligación de no realizar contratos de suministro para viviendas en esta situación.

Por otro lado, si quisiéramos vender la vivienda, cualquier comprador querrá para su seguridad que esta se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad a nuestro hombre. El problema es que en el caso de viviendas en situación irregular, solo podrán acceder al Registro junto con una anotación que informa de su situación irregular. Ello lógicamente disminuye el precio de la propiedad y hace más dificultosa su venta.

Si lo que queremos es alquilar la vivienda, tampoco será cuestión fácil. Los alquileres vacacionales están en auge, más a raíz del Covid-19 y tratándose de casas con piscina y buenas vistas. El problema es que este tipo de alquileres requiere la inscripción en un Registro de la Junta de Andalucía, el cual requiere que las viviendas se encuentren en situación de legalidad. Nos quedará la opción del alquiler a largo plazo, pero no es tan rentable y, en caso de que el inquilino quiera inscribir el alquiler el Registro de la Propiedad, esto tampoco será posible.

¿Cuándo puedo legalizar la vivienda?

En general, será posible en la mayoría de la los casos, una vez podamos demostrar a ciencia cierta que la obra concluyo hace más de 6 años, que no se encuentra en un terreno declarado de especial protección y que cumple los requisitos de seguridad y habitabilidad.

Hay que tener en cuenta que la normativa que permite llevarlo a cabo este proceso es autonómica, de la Junta de Andalucía y que esta posibilidad no siempre ha existido. En la actualidad es posible, pero es recomendable no dejar estas cuestiones para el futuro, ya que cualquier cambio legal podría dar al traste con esta opción.

 ¿Qué se necesita y qué pasos hay que dar para regularizar una vivienda?

 Será preciso tramitar un expediente administrativo ante el Ayuntamiento del municipio en que se encuentre la casa. En él, tendremos que acreditar tanto la antigüedad como el cumplimiento de los requisitos normativos de seguridad, salubridad y habitabilidad.

El Ayuntamiento tiene un plazo de 6 meses para resolver el expediente. Pasado ese plazo sin obtener respuesta, deberá entenderse denegado y tendremos que acudir al Juzgado para que su aprobación.

En fundamental contar en este expediente con la asistencia de dos profesionales, arquitecto y abogado. El primero, deberá certificar la antigüedad y el cumplimiento de la construcción de los requisitos para las viviendas. El segundo, deberá dar forma al expediente administrativo y velar porque la documentación presentada cumpla con la normativa autonómica y municipal, de forma que si el Ayuntamiento no llegase a resolver el expediente, pueda garantizarse la aprobación por el Juzgado, ya que este solo lo hará si el expediente presentado cumplía con todos los requisitos.

¿Por qué podría el Ayuntamiento dejar sin respuesta la solicitud?

 Debido a la carga de trabajo del Ayuntamiento o a la falta de personal, puede darse el caso de que pase el plazo de 6 meses sin respuesta, lo que equivale a una respuesta negativa a la regularización. En ese caso nuestras únicas opciones serán, o bien seguir esperando una respuesta que no tiene por qué llegar, o bien solicitar al Juzgado la aprobación.

¿Qué coste tiene este proceso?

 El principal coste que tendremos que afrontar es la tasa municipal que se cobra por tramitar el expediente y cuyo importe dependerá de cada Ayuntamiento, en función del valor de la edificación.

Por lo que respecta a los profesionales que intervienen, en Montosa Abogado le proporcionamos el servicio por el precio total de 2.500 € IVA incluido. Ello incluye los honorarios de abogado y de arquitecto, con toda las actuaciones necesarias para la tramitación del expediente.

Póngase en contacto con nosotros para evaluar las posibilidades y los costes asociados a su caso en concreto.