Lo que conviene comprobar antes de pagar la señal
Comprar una vivienda, un local, un solar o un terreno de cultivo supone riesgos y obligaciones para las dos partes. El error más caro suele cometerse al principio: entregar dinero antes de saber qué se compra. Por eso, antes de cualquier desembolso, reviso al menos estos puntos:
- Titularidad y cargas. La nota simple del Registro de la Propiedad dice quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos o servidumbres (derechos de un tercero sobre la finca, como un paso).
- Catastro. La superficie, el uso y los linderos que constan deben coincidir con la realidad.
- Urbanismo. La vivienda debe tener su licencia de ocupación o la declaración responsable que la sustituye, y no tener expedientes abiertos por obras sin permiso.
- Deudas que siguen a la finca. Los recibos pendientes de IBI y de la comunidad de propietarios pueden acabar afectando al comprador. Por eso pido el certificado de la comunidad y compruebo los recibos.
- Certificado de eficiencia energética. El vendedor debe tenerlo y entregarlo.
Si algo no cuadra, todavía estás a tiempo de negociar, exigir que se arregle antes de firmar o no seguir adelante.
Las arras: qué firmas cuando das la señal
La señal suele formalizarse en un contrato de arras. No todas las arras son iguales. Con las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) cualquiera de las partes puede desistir: si lo hace el comprador, pierde la señal; si lo hace el vendedor, la devuelve duplicada. Con las arras confirmatorias la señal es un pago a cuenta del precio y ninguna de las partes puede echarse atrás libremente; quien incumple puede verse obligado a cumplir o a indemnizar. Para que las arras sean penitenciales, el contrato debe decirlo con claridad. Un documento ambiguo es el origen de muchos pleitos.
Los impuestos de la operación
Si compras una vivienda nueva a un promotor, pagas IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Si es de segunda mano, pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija la Junta de Andalucía y puede cambiar de un año a otro. La base mínima de estos impuestos depende del valor de referencia que publica el Catastro, así que no siempre coincide con el precio que pactas.
El vendedor, por su parte, tributa en el IRPF por la ganancia obtenida, con algunas exenciones posibles, y paga la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos), salvo que no haya habido incremento real. Si el vendedor no reside en España, el comprador debe retener una parte del precio e ingresarla en Hacienda. Es un detalle que se olvida a menudo y que conviene prever en el contrato.
Si vendes, también te conviene asesorarte
El vendedor necesita menos gestiones, pero no son menores: planificar la fiscalidad antes de fijar el precio, redactar bien el contrato de reserva y organizar el cobro. Si la vivienda está alquilada, el inquilino puede tener un derecho de compra preferente que conviene respetar; te lo explico en la página de alquileres. Y si la finca tiene ampliaciones sin declarar o datos que no coinciden, lo mejor es arreglarlo antes de ponerla a la venta con una inscripción en el Registro y el Catastro al día.
Cada operación depende de la persona, del inmueble y de la situación. No hay una guía única que sirva para todos. Mi trabajo es gestionar la operación de principio a fin, avisarte por adelantado de los trámites y los gastos y evitarte sorpresas. Si quieres empezar por una revisión rápida, puedes hacer tu consulta online.
