El derecho de adquisición preferente del arrendatario sobre la vivienda arrendada. EL TANTEO Y EL RETRACTO.

Abogado en la Axarquía

El derecho de adquisición preferente del arrendatario sobre la vivienda arrendada. EL TANTEO Y EL RETRACTO.

Cuando el propietario de una vivienda decide arrendarla a un tercero, no debe pasar por alto ciertas implicaciones que dicho negocio jurídico despliega sobre su derecho de dominio respecto de dicho inmueble.

            Como es bien sabido, el pleno dominio que tiene cualquier propietario respecto de los bienes de su propiedad, implica una absoluta libertad de gestión y disposición de los mismos, siempre que estos actos no colisionen con la Ley, o con legítimos derechos de terceros. En otras palabras y bajando un caso concreto, el dueño del 100 % del pleno dominio de una vivienda, podría vendérsela a quien le plazca y al precio que más le convenga.

            No obstante, aquellos propietarios de viviendas que decidan arrendarla, han de ser conscientes de que, con la firma del contrato de arrendamiento con el inquilino, están limitando su capacidad de disposición respecto del inmueble arrendado, en la misma medida en que el arrendatario está adquiriendo un derecho de compra preferente, respecto a otros terceros interesados, en relación a la vivienda. Son los derechos de tanteo y retracto, recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

            Si bien es cierto que, en el caso de que el objeto del arrendamiento no estuviese dedicado a vivienda, cabe renunciar por contrato a dichos derechos; también lo es que, en el caso de tratarse de una vivienda, dicha renuncia, aunque exista, no será válida, dado que las disposiciones de la Ley a este respecto no podrán ser contradichas mediante contrato, teniéndose por no puestas todas aquellas cláusulas contrarias a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

            Las implicaciones prácticas de ello, no impiden que el propietario pueda vender la vivienda a quien se le antoje y al precio que se le antoje, pero habrá de dar al arrendatario la oportunidad de igualar el precio y demás condiciones pactadas con el comprador, de forma que si este lo iguala, tendrá preferencia sobre el comprador inicial para adquirir la vivienda.

            Concretamente, el propietario tendrá que comunicar a su arrendatario, con al menos 30 días de antelación a la venta, el precio y demás condiciones pactadas, pudiendo el inquilino igualarlas y ejercitar su derecho de tanteo dentro de esos 30 días. Para ello y como ha declarado recientemente el Tribunal Supremo, la simple puesta a disposición del propietario de un cheque bancario por el precio pactado y demás gastos, dará automáticamente al arrendatario el derecho de propiedad sobre la vivienda, pudiendo obligar al propietario a que la formalice ante Notario.

            En el caso de que el propietario no hubiese comunicado al arrendatario su intención de vender, o hubiese comunicado un precio distinto del real; tendrá el arrendatario la posibilidad de ejercitar su derecho de retracto, es decir, tan pronto como se le comunique desde la Notaria la formalización de la compraventa, dispondrá de 30 días para igualar el precio y demás condiciones, adquiriendo automáticamente la propiedad, en lugar del comprador inicial. Si se diera el caso de que el propietario omitiese en Notaría el hecho de que la vivienda se encuentra arrendada, estaría cometiendo un delito de falsedad en documento público, penado con prisión de 6 meses a 3 años, así como multa de 6 a 12 meses.

            En definitiva, hasta el contrato más simple o cotidiano tiene implicaciones que no siempre se ven reflejadas en el mismo y que conviene conocer, por lo que para evitar sorpresas, desde aquí les animamos a que se informen con abogado de su confianza previamente a la celebración de cualquier contrato.

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