Por qué la antigüedad de la obra importa tanto
Es muy común en nuestra zona encontrar viviendas en suelo no urbano que se construyeron sin licencia municipal o excediéndola. También hay casas que tuvieron licencia, pero a las que después se añadió una planta, una piscina o un porche sin permiso.
En estos casos el propietario corre el riesgo de que el Ayuntamiento abra un expediente sancionador y otro de restablecimiento de la legalidad urbanística, que puede terminar en una orden de demolición. La Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), fija un plazo para adoptar esas medidas. Por regla general es de seis años desde que la obra se terminó por completo. Pasado ese plazo, el Ayuntamiento ya no puede ordenar el derribo.
Hay dos matices importantes:
- No en todos los suelos hay plazo. En terrenos de especial protección, en el dominio público o en determinadas zonas de riesgo, la Administración puede actuar en cualquier momento.
- Que pase el plazo no hace legal la obra. La vivienda sigue siendo irregular, aunque ya no se pueda derribar. Para salir de esa situación hay que dar un paso más.
Qué es el AFO y para qué sirve
Cuando una edificación no se puede legalizar, pero ha pasado el plazo para actuar contra ella, el Ayuntamiento puede reconocerla en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO). Es una resolución que admite la existencia de la vivienda tal y como está, siempre que reúna condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad que debe acreditar un técnico.
Con el AFO puedes hacer obras de conservación, inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad y, por lo general, contratar los suministros. No permite ampliar la vivienda ni la convierte en legal. Si la construcción es compatible con el planeamiento, la mejor vía es la legalización con licencia, que deja la vivienda en plena regularidad.
Lo que pierdes con una vivienda irregular
Aunque el Ayuntamiento no actúe, tener una vivienda sin regularizar tiene inconvenientes:
- Alquiler turístico. El Registro de Turismo de Andalucía exige que la vivienda cumpla la normativa urbanística, lo que suele cerrar la puerta a las viviendas sin papeles.
- Suministros. Las compañías pueden negarse a dar de alta el agua o la luz si no tienes la licencia de ocupación o un documento equivalente.
- Obras. Es difícil obtener permiso para reparar o reformar una construcción que el Ayuntamiento no reconoce.
- Valor de mercado. Notarios y registradores deben reflejar la irregularidad en la documentación, y muchos bancos no financian estas viviendas. Una buena casa con piscina y vistas al mar puede valer mucho menos si no tiene sus papeles en regla.
Si vas a comprar, vender o alquilar
Quien compra una vivienda no quiere comprarse un problema. Si eres comprador, conviene estudiar la situación urbanística antes de pagar la señal; te lo explico en la página de compraventas. Si eres propietario y quieres vender o alquilar sacando el máximo partido, regularizar primero suele compensar. En muchos casos la situación puede resolverse en un plazo razonable. El primer paso es saber en qué punto está tu vivienda, y para eso puedes empezar con una consulta presencial en Torrox Costa o Nerja.
