Fincas rústicas en Vélez-Málaga: qué comprobar antes de comprar o segregar
Vélez-Málaga tiene un término municipal amplio, con casco urbano, núcleos de costa y mucha superficie de cultivo. Comprar una parcela o dividir una finca heredada no se resuelve solo en la notaría. Hay tres cosas que miro siempre:
- La clasificación del suelo. Si es urbano o rústico cambia lo que se puede construir, segregar o legalizar.
- La unidad mínima de cultivo. En suelo rústico, la Ley 19/1995 de modernización de las explotaciones agrarias impide, como regla general, dividir fincas por debajo de una superficie mínima fijada para cada zona. Además, la división necesita licencia municipal o el documento que la sustituya.
- Registro y Catastro. En fincas agrícolas son frecuentes las diferencias de superficie y de linderos entre la escritura, el Registro de la Propiedad y el Catastro. Conviene corregirlas antes de vender o dividir.
Si compras una finca rústica pequeña, ten en cuenta otra cosa: los dueños de las fincas colindantes pueden tener un derecho de retracto, es decir, la facultad de quedarse con ella pagando lo mismo que tú (artículo 1523 del Código Civil). Es un riesgo que se puede valorar antes de firmar. Lo explico con más detalle en deslindes, agrupaciones y segregaciones.
Herencias con tierras de cultivo
En la comarca muchas herencias incluyen una casa en el pueblo y una o varias parcelas en el campo. Es frecuente que, años después, las fincas sigan a nombre de los abuelos y que haya varios herederos con opiniones distintas sobre qué hacer con ellas.
Lo primero es ordenar los papeles: testamento o declaración de herederos, inventario de bienes, valoración y liquidación del impuesto de sucesiones ante la Junta de Andalucía, que tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable. En Andalucía hay beneficios fiscales importantes para hijos, cónyuges y padres, pero dependen del parentesco, del valor heredado y de cumplir los requisitos, así que conviene calcularlo antes de presentar. Tienes más detalle en el artículo sobre el impuesto de sucesiones en Andalucía.
Si los herederos no se ponen de acuerdo, nadie está obligado a seguir en copropiedad. Cualquiera de ellos puede pedir la división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil). Si la finca no admite división sin perder valor, se vende y se reparte el dinero (artículo 404). Muchas veces basta con plantearlo bien para que se llegue a un acuerdo.
Autónomos y empresas: cobrar y ordenar contratos
El tejido económico de Vélez-Málaga lo forman explotaciones agrícolas, almacenes, comercio, hostelería y servicios. A esa escala, una factura que no se cobra pesa mucho. Cuando la deuda está documentada con facturas, albaranes firmados o un contrato, el proceso monitorio es una vía ágil para reclamarla: se presenta la petición con los documentos y, si el deudor no paga ni se opone, se puede pasar a la ejecución.
También ayudo a quien está al otro lado. Si eres autónomo o particular y las deudas te superan, la Ley de Segunda Oportunidad, hoy recogida en el texto refundido de la Ley Concursal, puede permitirte cancelar parte de lo que debes si actúas de buena fe y cumples los requisitos. Lo primero es estudiar tu caso con números reales, no con expectativas.
Si vives en Vélez-Málaga, así te atiendo
No tengo despacho en Vélez-Málaga. El más cercano es el de Torrox Costa, en la Urbanización Laguna Beach, módulo B, local 17, donde te recibo con cita previa. También atiendo en Nerja.
Si prefieres no desplazarte, tienes la consulta online: me envías tu pregunta con los documentos y, por 75 € con IVA incluido, recibes una respuesta escrita entre 12 y 72 horas laborables después. O, si prefieres hablarlo, una videollamada de 30 minutos que cuesta 75 €, con tus escrituras o contratos ya revisados.
