Por qué se pueden reclamar los gastos de la hipoteca
En las hipotecas firmadas antes de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, era habitual que la escritura dijera que el cliente pagaba todos los gastos. El Tribunal Supremo ha declarado abusiva esa cláusula cuando se impuso a un consumidor, y ha ido fijando qué parte de cada gasto corresponde al banco. Lo que el banco debió pagar y pagaste tú es lo que se reclama, con los intereses desde que lo abonaste.
El reparto no es igual para todos los gastos ni para todas las fechas. Por eso necesito ver tus facturas: el importe que se puede recuperar depende de lo que pagaste y de cuándo firmaste.
El impuesto de actos jurídicos documentados sigue reglas distintas, porque es un tributo y no un gasto que el banco te repercutiera por contrato. Lo explico en el artículo sobre el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
¿Se puede reclamar si la hipoteca es antigua o ya está pagada?
Muchas veces sí. Lo que se reclama son los gastos o cantidades que pagaste por una cláusula nula, no la hipoteca en sí. Por eso puede reclamarse aunque hayas vendido la casa, cancelado el préstamo o cambiado de banco.
La cuestión clave es el plazo. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo han precisado en los últimos años desde cuándo empieza a contar, y no siempre es desde la firma. En general, el plazo no corre mientras no pudiste conocer que la cláusula era abusiva. Aun así, hay que revisar las fechas de cada caso antes de darlo por perdido o por seguro.
Si firmaste un acuerdo con el banco
Algunos bancos ofrecieron a sus clientes rebajar o eliminar la cláusula suelo a cambio de renunciar a reclamar. Esos acuerdos no son nulos por sí mismos, pero los tribunales exigen que fueran transparentes: que entendieras lo que firmabas y a qué renunciabas. Si firmaste una novación o un documento privado de este tipo, tráelo a la consulta y lo estudio.
Si el banco te reclama a ti
Si dejas de pagar varias cuotas, el banco puede dar por vencida la hipoteca y reclamarte toda la deuda. La Ley 5/2019 fija cuántas cuotas impagadas hacen falta y obliga al banco a requerirte antes el pago. Si la ejecución ya ha empezado, los plazos para oponerse son muy cortos. En la oposición pueden alegarse, entre otras cosas, cláusulas abusivas de la propia escritura. No esperes a ver qué pasa: consulta en cuanto recibas la notificación.
Qué documentos necesito
- La escritura del préstamo hipotecario y, si las hubo, las de novación, subrogación o cancelación.
- Las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación de la firma.
- Los recibos de la hipoteca o un certificado del banco con las cuotas pagadas.
- Las pólizas de los seguros que contrataste con la hipoteca.
Si te falta alguno, no pasa nada: muchos se pueden pedir al banco, al notario o al registro y te explico cómo. Puedes enviármelos desde la consulta online. Si tu problema es con otro producto del banco, mira la página de reclamaciones bancarias.
