No son simples trámites
Hay muchas situaciones cotidianas que obligan a modificar una finca o una construcción: desde dos hermanos que heredan un mismo terreno hasta quien levanta un bloque de viviendas sobre un solar. Para hacerlo con seguridad suele hacer falta un abogado que conozca la normativa civil, urbanística y tributaria, y además técnicos: ingenieros topógrafos o agrónomos para dividir o unir fincas rústicas, y arquitectos o arquitectos técnicos para declarar construcciones y dividirlas en pisos. Si falta alguna pieza, corres el riesgo de invertir tiempo y dinero sin llegar a inscribir nada.
Deslinde: dónde termina tu finca
El Código Civil reconoce a todo propietario el derecho a deslindar su finca, es decir, a fijar sus límites con citación de los vecinos colindantes. Si hay acuerdo, se puede formalizar ante notario o ante el registrador, mediante los expedientes de jurisdicción voluntaria. Si un vecino se opone, la cuestión pasa al juzgado. Antes de llegar ahí, conviene reunir escrituras, planos catastrales, fotografías antiguas y una medición técnica, porque son la base de cualquier acuerdo o demanda.
Segregar o agrupar fincas
Segregar es separar una parte de una finca para crear otra nueva. Para que el notario autorice la escritura y el registrador la inscriba, necesitas la licencia municipal o la declaración de que no hace falta licencia, llamada declaración de innecesariedad. En suelo rústico hay dos límites a tener en cuenta:
- La unidad mínima de cultivo, que fija la Junta de Andalucía según el municipio y el tipo de terreno. Por debajo de ella, en general, no se puede dividir con fines agrarios.
- La prohibición de parcelaciones urbanísticas, es decir, de dividir el campo en parcelas pensadas para construir viviendas.
Agrupar es lo contrario: unir en una sola finca registral varias parcelas colindantes. Suele ser más sencillo, pero exige que las descripciones del Registro y del Catastro estén bien coordinadas. Si no lo están, primero habrá que corregirlas con una inscripción en el Registro y el Catastro.
Obra nueva y división horizontal
Cuando construyes, la edificación no aparece sola en el Registro. Hay que otorgar una escritura de declaración de obra nueva, con el certificado del técnico y la licencia o la declaración responsable que corresponda. En viviendas, además, suele exigirse el seguro decenal, salvo excepciones como la del autopromotor de una vivienda para uso propio. Si la construcción es antigua y no tiene licencia, en algunos casos puede declararse por antigüedad; te lo explico en la página de regularización de viviendas.
La división horizontal es el paso siguiente cuando el edificio tiene varias viviendas o locales. La regula la Ley de Propiedad Horizontal. En el título se describe cada piso o local como finca independiente, se le asigna una cuota de participación en los elementos comunes y se pueden incluir unos estatutos. Si la división crea más viviendas o locales de los que autorizaba la licencia, hace falta una nueva autorización municipal.
Mi papel es estudiar tu caso y darte respuestas claras sobre si es posible, los pasos, el presupuesto, el tiempo estimado y los posibles inconvenientes. Después puedo gestionar todos los trámites para que se cumplan como los planificamos.
