DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD O INDEMNIZACIÓN POR SU USO EXCLUSIVO

Siempre que un determinado bien, ya sea una casa, un terreno, un vehículo… tenga varios dueños, hablamos de que existe una copropiedad. Es muy común que las parejas suelan ser copropietarios de sus viviendas, o los hijos de los bienes que dejan sus padres al fallecer, o los socios de un negocio.

Quizá el caso más común y a veces problemático, es el de las herencias. Por ejemplo, si fallecen unos padres que tienen 3 hijos y como único bien su vivienda, salvo que alguno de los tres hermanos pueda comprar al resto la parte que les corresponde de la propiedad de la vivienda, lo normal es que acabe puesta a nombre de los tres. De esta forma, cada uno sería propietario de una cuota del 33,33% del total de la vivienda.

Una vez se da esta situación, que no es poco frecuente, el conflicto estará servido a poco mal que se lleven los copropietarios, los tres hermanos en el caso del ejemplo. Se pueden plantar muy distintas cuestiones. ¿Quién tiene derecho a vivir en la casa? ¿Por cuánto tiempo? ¿Hay qué ponerse de acuerdo para venderla o alquilarla? ¿A qué precio habría que hacerlo? ¿Quién debe pagar los gastos de comunidad, luz o IBI?

Tenemos que partir siempre de la base de que, diga lo que diga la Ley e independientemente de lo que se pueda forzar basándose en ella, lo ideal será siempre alcanzar una solución de mutuo acuerdo entre todos los copropietarios. En otras palabras, conviene elegir la opción menos mala o más factible para todos. Una solución consensuada siempre será más rápida, barata, duradera y menos traumática que una decisión judicial, sobre todo si hablamos de temas familiares.

Si explorada esa vía e intentada la negociación, siempre a través de abogados de confianza, se comprobase que no hay posibilidad de acuerdo, no nos quedará otra que acudir a la vía judicial a ejercer nuestros derechos. Dentro de esta vía, podemos básicamente seguir dos caminos que a continuación explicamos. El elegir uno u otro ira siempre en función del caso y las necesidades concretas.

División de la cosa común. 

Nuestro sistema legal es garantista con el derecho de propiedad y está inclinado a facilitar que no exista más de un propietario de un bien, salvo por deseo de los copropietarios. Así, el Código Civil señala que:

«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad”

Es decir, nada ni nadie puede obligarnos a permanecer como copropietarios.

¿Y qué podemos hacer para evitar estar en copropiedad? Pues, básicamente, comprar al resto de copropietarios su parte a un precio de mercado, o bien traer a un tercero que compre todo el bien a ese precio de mercado. Este precio de mercado, en caso de no haber acuerdo sobre cual es, será fijado por un perito dentro del procedimiento judicial.

En este caso, deberemos interponer demanda frente al resto de copropietarios. En el procedimiento judicial, si no hay acuerdo, se nombrará un perito independiente que ponga precio a la propiedad común. A partir de ahí, si ninguno puede comprar su parte al resto a precio de mercado, el bien saldrá a pública subasta, donde cualquier persona podrá acudir y pujar al precio mínimo al que se ha tasado.

Esta vía presenta el problema de que, en el caso de que la subasta quedase desierta, es decir, que nadie acudiese a pujar o que las pujas no alcanzasen el valor de tasación, el procedimiento judicial terminaría sin resultados. Efectivamente, después del tiempo y el dinero invertido, cabe la posibilidad de que nadie quiera o pueda pujar por el bien, por el motivo que sea. Ello llevará aparejado que el procedimiento haya sido estéril.

Es por eso fundamental si nos decidimos por esta vía, estudiar las posibilidades de que la propiedad se pueda vender, teniendo incluso posible compradores preparados y avisados de la fecha y las condiciones de la subasta.

Indemnización por uso exclusivo de la propiedad.

Otra situación que puede darse, volviendo al ejemplo de los tres hermanos que heredaron una casa de sus difuntos padres, es que solo uno o algunos de ellos vengan disfrutando de esa propiedad. Podría por ejemplo darse el caso de que sea uno solo de los hermanos el que vive allí, impidiendo su uso al resto. O que lo tenga alquilado quedándose el total de la renta.

Si no queremos pasar por el proceso de división de cosa común, bien porque sepamos que ninguno podrá comprar al resto su parte, o dudemos de que terceras personas vayan a pujar en la subasta, siempre podemos exigir una indemnización al copropietario que viene disfrutando la propiedad en exclusiva.

Esta indemnización busca evitar el enriquecimiento injusto del copropietario que usa el bien en exclusiva y puede consistir, bien en una cantidad a tanto alzado, bien en una renta mensual. En cualquier caso, también aquí habrá que valorar esa renta a precio de mercado. Por ejemplo, si se determina que alquilar esa propiedad cuesta 600 euros al mes en el mercado y solo uno de los hermanos lo esta usando, cada uno de los otros dos podrá exigir al primero 200 euros mensuales a cuenta de su derecho, siempre que persista ese uso en exclusiva.

Es importante destacar que este derecho a ser indemnizado solo surgirá en el momento en que se exija, mientras tanto se entenderá que toleramos de facto ese uso exclusivo de la propiedad. Por eso, el primer paso será requerir al copropietario para que cese en el uso exclusivo. Si posteriormente decidimos exigir esta indemnización es los juzgados, nos la deberán desde la fecha del requerimiento, no desde la fecha de la demanda o de la sentencia.

Ademas de estas dos opciones para dar solución a los conflictos que surgen de la copropiedad, podríamos hablar también del aprovechamiento por turnos y la división material de la copropiedad.

Aprovechamiento por turnos

Mediante el aprovechamiento por turnos y otra vez en el caso del ejemplo de los tres hermanos, cada uno de ellos tendría el uso y disfrute de la casa en común durante 1/3 del años. Lo difícil en este caso sería ponerse de acuerdo sobre en que parte del año (quizá todos prefieran el verano), aunque pueden alternarse estos períodos en los años sucesivos para beneficiar a todos. Como siempre, lo ideal será sentarse y pactarlo de mutuo acuerdo, pues de otra forma deberemos de solicitarlo y pelearlo en un procedimiento judicial.

División material de la copropiedad

También y siempre que sea física y legalmente posible (básicamente que el Ayuntamiento autorice la obra), proceder a dividir físicamente la casa en tres casa distintas. Todas con sus entradas, servicios y suministros independientes. Si hablamos de viviendas, esto no será posible la mayoría de las veces. No obstante si la copropiedad lo es sobre un terreno, podría ser una muy buena solución para la situación.

Gastos comunes

Resaltar, por último, que el que solo uno de los copropietarios venga disfrutando de la propiedad común, no implica que el resto no deba pagar su parte de los gastos de la propiedad. Efectivamente, independientemente de que estemos disfrutando de la propiedad, lo hayamos exigido o no, somos igual de responsables de pagar los gastos de IBI, comunidad, reparaciones necesarias…. Ello debido a que son derechos y obligaciones independientes, aunque conectadas a la propiedad.

En cualquier caso, si se encuentra en alguna de estas situaciones, recuerde que contar con un abogado de confianza que conozca su caso concreto y le asesore al respecto le evitará dar pasos en falso, ahorrándole tiempo y dinero en la lucha por su objetivo.