Una cuestión que plantea conflictos a diario es el tema de la devolución de fianza en los contratos de alquiler, ya sea de una vivienda, un local u otro tipo de inmueble. ¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolverla? ¿Qué cosas se pueden cubrir con ella? Si soy el inquilino, ¿puedo dejar el último mes sin pagar a cuenta de la fianza?
Como siempre, todo depende del caso concreto y de las relaciones entre propietario e inquilino. Pero si acudimos a la Ley y nos olvidamos de todo lo demás, observaremos cómo está regulado el asunto y a qué tenemos que atenernos en caso de malas o nulas relaciones.
En primer lugar, el pago de un mes de fianza es obligatorio en los contratos de alquiler de vivienda y de dos meses para los contratos de alquiler distintos de vivienda, por ejemplo locales. No es una cuestión que pueda perdonar el propietario. También permite la normativa exigir al inquilino hasta 2 meses en el caso de viviendas, pero no más allá de eso. Siendo esto así, lo cierto es que en la realidad el mercado manda y dado que no se contemplan sanciones de cara a no pedir fianza o a pedir más de un mes, en la práctica podemos encontrarnos cualquier cosa.
Sí que existe obligación, no obstante, en función de la Comunidad Autónoma, de que el propietario deposite la fianza en la Agencia de Vivienda autonómica. Los rendimientos de estos depósitos son usados para financiar las políticas activas de vivienda. En el caso de Andalucía, el ingreso es obligatorio, no obstante es raro que se haga en la práctica y no suelen producirse sanciones por ello.
En cuanto a si podría el inquilino dejar a deber el último mes del arrendamiento a cuenta de la fianza, lo cierto es que siendo algo a la orden del día, no sería legalmente posible. La fianza está prevista únicamente para cubrir los desperfectos que pueda haber en la vivienda, o las cantidades dejadas a deber por el inquilino. Si el inquilino dejase a deber el último mes a cuenta de la fianza y luego resulta que hay desperfectos en la vivienda, la única opción que tendría el propietario es demandar al inquilino para pedirle responsabilidades, con lo cual la propia figura de la fianza quedaría desnaturalizada, pues lo que se pretende con ella es precisamente evitar este tipo de procedimiento judicial
El plazo que tiene el propietario para devolver la fianza, o la parte no consumida de esta, es de 30 días desde la entrega de llaves por el inquilino. A partir de esa fecha y en caso de no devolución, la cantidad generará intereses en favor del inquilino. Normalmente de cara a finalizar el alquiler y a la entrega de llaves, el propietario o alguna persona acudirá a revisar el inmueble, tomará notas y sacará fotos de los desperfectos que observe y dará al inquilino un recibo de entrega de llaves. Este recibo o cualquier otra prueba de que efectivamente se han entregado las llaves y en qué fecha, resulta fundamental de cara a que el inquilino pueda saber el plazo a partir del cual podrá exigir la devolución.
¿Y si no hay acuerdo entre el propietario y el inquilino respecto de qué desperfectos son responsabilidad del inquilino y cuyo coste de reparación debería reducirse de la fianza? Aquí entraríamos en el campo de quién puede probar qué.
Lo cierto es que el inquilino debe responder de todos los desperfectos, salvo de aquellos producidos por el “uso normal”. Lógicamente, si por ejemplo el inquilino estado usando una lavadora durante 5 años, usándola correctamente, pero esta deja de funcionar por el paso del tiempo, no es su responsabilidad. Tampoco creo que la hubiese, poniendo otro ejemplo, si hablamos de una mesa barata que ha estado usándose a diario durante bastante tiempo para comer o trabajar. Es razonable que la mesa no estará como el primer día en que el propietario la colocó allí, pero se debe al paso del tiempo y al uso normal. Todo dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y del sentido común.
Tanto para el propietario como para el inquilino, de cara precisamente a tener pruebas en caso de conflicto o desacuerdo, va a ser fundamental contar con un inventario de lo que hay en el inmueble y con fotografías de su estado.
El propietario debería adjuntar al contrato de alquiler este inventario y fotografías del estado inicial de las cosas, para ser firmados por ambas parte junto al contrato. El inquilino, por su parte, debería exigir en el momento de entregar las llaves que se le ponga por escrito por la propiedad los defectos observados o los elementos que falten del inventario inicial, para no encontrarse luego con añadidos sorpresa. También sería recomendable que tomase fotos o videos del estado del inmueble, mobiliario y enseres antes de desprenderse de las llaves.
En caso de desacuerdo, lo cierto es que el propietario es quien tiene la sartén por el mango, en el sentido de que la fianza está en su poder y, si no se la quisiera devolver al inquilino bajo ningún concepto, la única opción que le queda a este es demandarle. Siempre habrá que analizar antes cuales son las razones de la negativa a la devolución de la fianza que aduce el propietario y las posibilidades de éxito de una eventual reclamación en vía judicial.
El mayor problema para el inquilino viene porque, salvo que la fianza que reclama sea mayor de dos mil euros, o se demande desde el territorio de otro Juzgado al del inmueble alquilado por haber cambiado allí su vivienda, o el juez aprecie temeridad en el propietario (lo cual no es común), este no deberá pagarle los gastos del pleito al inquilino aunque este último se lo gane. Esto hace que cuando hablamos de fianzas pequeñas, no hayan muchos incentivos al inquilino para reclamarla formalmente.
Y es precisamente esta cuestión la que entendemos que lleva a que en la práctica, ante la mínima desconfianza del inquilino hacia el propietario, se deje sin pagar el último mes a cuenta de la fianza. De esta forma la situación cambia totalmente y será entonces el inquilino el que tiene el dinero en su poder y el propietario el que deba reclamar. El problema aquí viene porque, en este caso, entendemos que el inquilino sí que deberá abonar los gastos del pleito al propietario (siempre que lo pierda). En cualquier caso, esos gastos no podrán exceder de un tercio de la cantidad reclamada.
En definitiva y si bien la Ley suele ser favorable al inquilino, sobre todo si hablamos de una vivienda y no de un local, lo cierto es que en lo que se refiere a la fianza y su devolución todo parece en la práctica favorecer al propietario.
En cualquier caso, ya sea usted arrendador o arrendatario, propietario o inquilino, si sufre desacuerdos o conflictos con la parte contraria, no dude en ponerse en manos de un abogado experto. Cada caso concreto es distinto y el conocer sus pormenores y posibilidades legales es la mejor garantía de éxito.
