En vivienda, la ley pesa más que el contrato
Si alquilas una vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevalece sobre lo que hayáis firmado en muchos puntos. Su artículo 6 declara nulas las cláusulas que empeoren los derechos del inquilino previstos en la ley, salvo que la propia ley lo permita. En locales y otros usos distintos de vivienda ocurre lo contrario: manda sobre todo lo pactado. Por eso un contrato descargado de internet, o el que te ha pasado un conocido, puede ser un riesgo serio. No está pensado para tu caso, tu situación ni tus intereses.
Algunas reglas que sorprenden
- Duración. El inquilino de vivienda puede prorrogar el contrato hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa. Después puede haber prórrogas tácitas de un año.
- Salida anticipada. Pasados seis meses, el inquilino puede irse avisando con 30 días. Solo debe indemnizar si el contrato lo prevé, y como máximo una mensualidad por cada año que falte, en proporción.
- Preferencia para comprar. Salvo que se haya renunciado en el contrato, el inquilino de vivienda tiene derecho de tanteo (comprar antes que otro, por el mismo precio) y de retracto (quedarse la vivienda aunque ya se haya vendido a un tercero).
- Fianza. Es obligatoria: una mensualidad en vivienda y dos en otros usos. En Andalucía hay que depositarla en el organismo autonómico competente.
- Locales con negocio. Si durante los últimos cinco años se ha vendido al público en el local, el inquilino puede tener derecho a una indemnización cuando el contrato termina, siempre que se cumplan los requisitos de la ley y no se haya excluido en el contrato.
Temporada y alquiler turístico no son lo mismo
El alquiler de temporada sirve para estancias temporales con un motivo concreto, como un destino laboral o un curso. Si se usa para disfrazar lo que en realidad es la vivienda habitual del inquilino, un juez puede aplicar las reglas de la vivienda habitual, con su duración mínima y sus garantías.
El alquiler turístico en Andalucía tiene su propia regulación, el Decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos, con inscripción previa en el Registro de Turismo de Andalucía y requisitos de equipamiento. A eso se suman las limitaciones que pueden fijar los Ayuntamientos, los registros estatales que exigen las plataformas y lo que acuerde tu comunidad de propietarios. Es una normativa que cambia con frecuencia, así que reviso tu caso con la regulación vigente.
Cuando surgen problemas
Durante el alquiler aparecen cuestiones que hay que atender bien: el pago de los impuestos, las discrepancias en rentas y gastos, las obras y las reparaciones. Si el inquilino deja de pagar, se puede reclamar la deuda y pedir el desahucio. Antes de demandar conviene revisar los requisitos previos que hoy exige la ley y la situación del inquilino, porque condicionan cómo y cuándo se puede actuar.
Las agencias inmobiliarias te asesoran muy bien sobre precios, zonas y calidades, pero estas cuestiones legales no son su función. Para tu tranquilidad, lo aconsejable es contar con un abogado que conozca la regulación y tu caso. Si vas a vender una vivienda alquilada, mira también la página de compraventas. Y si tienes una duda concreta, puedes plantearla en una consulta online.
