La compra de una casa en Málaga sigue cinco pasos legales: conseguir el NIE si eres extranjero, revisar la vivienda en el Registro, el Catastro y el ayuntamiento, firmar un contrato de arras, otorgar la escritura ante notario y pagar los impuestos para inscribirla en el Registro de la Propiedad. Si compras en la Axarquía, hay además riesgos propios de la zona, como las casas de campo sin regularizar. Te lo explico paso a paso.
1. Antes de la compra de una casa en Málaga: NIE, cuenta y presupuesto
Si no tienes nacionalidad española, necesitas un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para firmar la escritura y pagar los impuestos. Se pide con cita previa en la Policía Nacional en España o en el consulado español de tu país. Si eres ciudadano de la Unión Europea y vas a vivir aquí, el certificado de registro de ciudadano de la Unión ya incluye tu NIE.
Una cuenta en un banco español no es obligatoria, pero facilita mucho las cosas. El notario identifica en la escritura cómo se paga el precio, así que el dinero tiene que poder rastrearse: lo prudente es pagar con transferencia o cheque bancario.
Y haz el presupuesto completo. Al precio hay que sumar impuestos, notaría, registro y, si la hay, la hipoteca. En una vivienda de segunda mano en Andalucía, impuestos y gastos suelen rondar entre el 8 % y el 10 % del precio.
2. Revisar la vivienda antes de firmar nada
Este es el paso que más problemas evita, y el que más se salta. Antes de entregar dinero, comprueba al menos esto:
- Nota simple del Registro de la Propiedad. Dice quién es el propietario y qué cargas tiene la vivienda: hipotecas, embargos, servidumbres. Pídela actualizada, porque la que te da el vendedor puede tener meses.
- Catastro. La superficie y la descripción deben coincidir con el Registro y con la realidad. En casas de campo es habitual que no coincidan, y conviene corregirlo antes o después de la compra.
- Situación urbanística. Pide al ayuntamiento la licencia de ocupación o la documentación equivalente. En Andalucía rige la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA).
- Deudas con la comunidad. Según la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador responde de las cuotas pendientes del año en curso y de los tres años anteriores. El vendedor debe aportar un certificado de deudas del administrador.
- IBI. La vivienda responde de los recibos pendientes del impuesto sobre bienes inmuebles. Pide el último recibo pagado.
- Certificado de eficiencia energética, que el vendedor está obligado a entregarte.
Casas en el campo de la Axarquía
Muchas viviendas en diseminado, en los alrededores de Vélez-Málaga, Cómpeta o Frigiliana, se construyeron sin licencia en suelo rústico. No siempre son ilegales en el sentido de que se puedan demoler, pero pueden estar en situación de asimilado a fuera de ordenación: se pueden usar, inscribir y dar de alta en los suministros, pero con límites para hacer obras. Antes de comprar hay que saber en qué situación está la casa y si puede regularizarse. Puedo revisarlo dentro del servicio de regularización de viviendas.
Si piensas alquilarla a turistas, comprueba también los requisitos antes de comprar. Desde 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige en los edificios la aprobación previa de la comunidad para iniciar esa actividad, además del registro autonómico y del registro estatal.
3. La reserva y el contrato de arras
Cuando encuentras la casa, lo normal es firmar un contrato de arras y entregar una parte del precio. En la zona es habitual pactar en torno al 10 %, aunque es negociable.
Lo importante es el tipo de arras. Las más usadas en compraventas son las penitenciales (Código Civil, art. 1.454): si el comprador se echa atrás, pierde lo entregado, y si es el vendedor, lo devuelve duplicado. Si el contrato no deja claro que son penitenciales, los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias, con consecuencias distintas. Lo explico con detalle en el artículo sobre el contrato de arras.
El contrato debe recoger el precio total, la fecha límite para firmar la escritura, que la vivienda se entregue libre de cargas y ocupantes, quién paga cada gasto y, si necesitas hipoteca, qué pasa si el banco no te la concede.
4. Hipoteca y firma ante notario
Si compras con hipoteca, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga al banco a entregarte la documentación del préstamo al menos diez días naturales antes de la firma. Antes de firmar, acudes al notario, que te explica las condiciones sin coste y lo hace constar en un acta.
El día de la escritura, el notario comprueba la identidad de las partes, la situación del Registro en ese momento y los medios de pago. Si no dominas el español, el notario debe asegurarse de que entiendes lo que firmas, y puede intervenir un intérprete. Si no puedes venir, puedes firmar con un poder notarial otorgado en tu país con la apostilla de La Haya, pero revisa bien qué facultades das.
5. Impuestos, inscripción y después de la compra
Lo que pagas depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano:
- Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En Andalucía el tipo general es del 7 %, con tipos reducidos para algunos casos de vivienda habitual.
- Obra nueva comprada al promotor: IVA del 10 % y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, con tipo autonómico.
En ambos casos, para el inmueble se toma como mínimo el valor de referencia del Catastro, aunque el precio pactado sea menor.
Un punto que en la Axarquía aparece a menudo: si el vendedor no reside en España, tú como comprador debes retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda en el plazo de un mes, a cuenta de su impuesto (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, art. 25). Y en la plusvalía municipal, el comprador pasa a ser sustituto del vendedor no residente persona física, así que conviene retener también su importe.
Pagados los impuestos, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad que corresponda al municipio. La inscripción no es obligatoria, pero es la que te protege frente a terceros. El notario suele comunicar el cambio de titular al Catastro.
Después de la compra, domicilia el IBI y la comunidad y cambia los suministros. Si no resides en España y no alquilas la casa, tendrás que declarar cada año el Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la renta que la ley imputa a la vivienda. Y ten en cuenta que comprar una vivienda ya no da acceso al antiguo visado por inversión inmobiliaria.
Cómo te puedo ayudar
Acompaño a compradores, muchos de ellos extranjeros, en toda la operación. Reviso Registro, Catastro y urbanismo, redacto o reviso el contrato de arras, compruebo la hipoteca, asisto a la firma, calculo y presento los impuestos y sigo la inscripción. Atiendo en español y en inglés. Tienes el detalle en el servicio de compraventas.
Puedes consultarme de tres formas: por escrito con la consulta online, con respuesta en 12 a 72 horas laborables (75 € IVA incluido); por videollamada de 30 minutos (75 €); o en persona en Torrox Costa o Nerja, con cita previa. Lo ideal es que me consultes antes de firmar las arras, que es cuando todavía se puede negociar casi todo.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en España?
Sí. Cualquier persona, resida o no en España y sea o no de la Unión Europea, puede comprar una vivienda, salvo excepciones muy concretas en zonas de interés para la defensa nacional. Necesitas un NIE para firmar la escritura y pagar los impuestos, y conviene que alguien revise la documentación en tu idioma antes de entregar dinero.
¿Cuánto cuestan los impuestos y gastos al comprar una casa en Málaga?
Depende de si es nueva o de segunda mano. En la segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales con el tipo andaluz; en la obra nueva, IVA y Actos Jurídicos Documentados. A eso se suman notaría, registro y, si la hay, la hipoteca. Conviene calcularlo con la normativa vigente antes de firmar las arras.
¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar una vivienda?
No es obligatorio. El notario controla la legalidad de la escritura, pero no revisa por ti la situación urbanística, no negocia el contrato de arras ni defiende tus intereses frente al vendedor. Un abogado revisa la operación antes de que entregues dinero, que es cuando todavía se pueden evitar los problemas.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro y por qué importa al comprar?
Es un valor que fija el Catastro para cada inmueble a partir de las ventas de la zona. Desde 2022 es la base mínima del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, aunque pagues menos. Si crees que es superior al valor real, se puede impugnar, pero tendrás que probarlo, por ejemplo con una tasación.
