Clausula o contrato de arras

Es una situación común y que todos conocemos, el que cuando dos personas o empresas firman un contrato, una de ellas entregue una cantidad de dinero a la otra en concepto de arras. Todos tenemos en mente el contrato de compraventa de vivienda, donde al firmar la reserva, la opción de compra o el propio contrato en sí, se entrega por el comprador al vender un importe que puede tener diversas finalidades y consecuencias para ambas partes.

            Puede que la finalidad sea que dicho dinero sirva de señal, es decir, que se entregue a cuenta del precio. También puede que se entreguen en concepto de prenda, de forma que si la parte que lo entrega finalmente desiste de comprar la vivienda, perderá dicha prenda. Es incluso posible que se entregue dicha cantidad como indemnización por adelantado, para que el vendedor pueda resarcirse del perjuicio que le provocaría que el comprador se cambie de opinión respecto de la compra, ahorrándose reclamarla ante los Tribunales.

            Todo ello se encuentra regulado, tanto por nuestro Código Civil, con origen en el Derecho de la Antigua Roma, como por la práctica y costumbre a la largo de siglos de intercambios comerciales entre personas.

            Pese a que el contrato o la cláusula de arras pueda parecer un mero accesorio sin importancia del contrato principal de compraventa, resulta de la máxima importancia, antes de firmar, conocer ante cual de entre los tres tipos existentes nos encontramos. Y es que las consecuencias para nuestro patrimonio en caso de truncarse la venta, ya seamos compradores o vendedores en el negocio en concreto, pueden ser muy diversa.

            Además de ello, pueden presentarse de diversas formas. Como un contrato de arras propiamente dicho, como una cláusula de arras dentro del contrato de la compraventa, como un inciso en un documento de reserva o señal o, en definitiva, en cualquier forma imaginable y admisible en Derecho.

            Pasemos a analizar los tres distintos tipos de arras que en concreto existen en nuestro ordenamiento jurídico.

            Por un lado, tenemos las arras penitenciales. Estas se regulan en el art. 1454 del Código Civil, dentro de la normativa relativa a la naturaleza y forma contrato de compraventa, el cual dispone: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Nos encontraríamos por tanto ante una especie de prenda, que entrega el comprador al vendedor, de forma que podrá desvincularse del contrato aceptando perder dicha prenda. El vendedor, por su parte, podrá hacer lo propio siempre que devuelva al comprador el doble de la cantidad recibida. Su finalidad no es otra que permitir la resolución del contrato de compraventa sin justa causa. Es decir, nada tendrá que justificar ninguna de las partes para apartarse del contrato. Tampoco podrá una parte obligar a la otra a cumplir.

            También podemos encontrarnos con las llamas arras penales. Las mismas no son más que la entrega de una pena por incumplimiento por anticipado. Se regulan por ello en los arts. 1.152 a 1155 del Código Civil, que se ocupan de las cláusulas penales en generales. Dispone el art. 1.152 que: En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. De este modo, si alguna de las partes desiste del contrato de compraventa, la otra no podrá solicitarle indemnización por los daños y perjuicios causados, ya que esta queda sustituida por la pena fijada en el contrato en concepto de arras. Pero, a pesar de ello y salvo pacto en contrario, cada parte podrá exigir a la otra que cumpla el contrato, aun pagando la pena, ya que esta pena sustituye a la indemnización pero no al cumplimiento, al contrario de lo que ocurría en el caso de las arras penitenciales, donde, como hechos dicho anteriormente, su pérdida anula la obligación de cumplimiento del contrato.

            Para finalizar, tendríamos las llamas arras confirmatorias, o señal propiamente dicha. Su única finalidad es adelantar una parte del precio, como señal de la voluntad de cumplimiento, de forma que con ello empieza a ejecutarse el contrato de compraventa. Su existencia no implica nada más que ello. Es decir, si cualquiera de las partes decide no formalizar finalmente la compraventa, la contraria podrá exigirle de forma alternativa, o bien el cumplimiento de la misma, o bien una indemnización por los daños y perjuicios causados, los cuales deberán acreditarse y cuantificarse previamente.

            El tipo de arras que nos intereses para nuestro contrato o el de nos clientes dependerá de diversos factores, por lo que se hace preciso analizar el caso concreto. En este sentido, no debemos fiarnos de que en el contrato aparezca una u otra denominación de arras, ya sean penales, penitenciales o confirmatorias; habremos de analizar la cláusula concreta para descubrir, por la definición que se haga de las arras o por el artículo del Código Civil que se cite, ante qué tipo de arras nos encontramos en concreto.

            En cualquier caso, no puede perderse de vista que, ante la duda o falta de definición en el contrato, los Juzgados y Tribunales entenderán que se trata de arras penitenciales del art. 1.454 del Código Civil. Esta es una doctrina que ha ido cambiando con los años, pues antes se entendía a la luz de la distinta jurisprudencia que, ante la falta de definición de las arras en contrato, estas serían consideradas confirmatorias, como señal a cuenta del precio final.

            La conclusión de todo este galimatías no puede ser otra: Para no encontrarse con sorpresas inesperadas, consulte con un abogado de su confianza antes de firmar cualquier documento de reserva, señal o compra. El sabrá orientarle sobre qué es lo que está firmando y hasta qué punto son convenientes para sus intereses el tipo de señal que contempla el contrato.