Un contrato de arrendamiento de vivienda debe recoger, como mínimo, quiénes son las partes, qué se alquila, la duración, la renta y cómo se actualiza, la fianza y quién paga cada gasto. Hay además cláusulas que solo valen si se escriben desde el principio, como la necesidad del propietario de recuperar la casa. Te explico cuáles no pueden faltar según la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su redacción actual.
Primero: qué tipo de contrato de arrendamiento firmas
La LAU distingue entre el arrendamiento de vivienda, cuando el inquilino va a vivir de forma permanente, y el arrendamiento para uso distinto, como el de temporada para quien viene unos meses a trabajar o estudiar. El alquiler turístico queda fuera de la LAU y tiene su propia regulación autonómica.
La diferencia importa mucho, porque el de vivienda tiene derechos mínimos para el inquilino que no se pueden rebajar. Llamar «de temporada» a un contrato que en realidad es de vivienda habitual no cambia su naturaleza: los tribunales miran lo que de verdad ocurre. Lo explico en el artículo sobre los falsos arrendamientos de temporada. En la costa de la Axarquía, donde conviven alquileres turísticos, de temporada y de larga duración, este es el primer punto que reviso.
Partes, vivienda y estado en que se entrega
- Identificación de las partes, con DNI o NIE y domicilio. La ley permite designar una dirección de correo electrónico para las notificaciones, y es muy útil hacerlo.
- Descripción de la vivienda, con su dirección y referencia catastral, y de los anexos que se alquilan con ella: trastero, plaza de garaje, muebles.
- Inventario y estado, mejor con fotografías fechadas y firmadas por ambas partes. Es la mejor prueba cuando, al final del contrato, se discute la devolución de la fianza.
- Certificado de eficiencia energética, que el propietario debe entregar.
Si alquilas a extranjeros, como es habitual en Nerja o Torrox, puedes hacer un contrato bilingüe. Indica qué versión prevalece si hay diferencias.
Duración y prórrogas
La duración la pactan las partes, pero la ley protege al inquilino. Si se pacta menos de cinco años (siete si el propietario es una empresa), el contrato se prorroga cada año de forma obligatoria para el propietario hasta llegar a ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere seguir.
Cumplido ese plazo, si ninguno avisa (el propietario con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos), el contrato se prorroga un año más, hasta un máximo de tres.
La cláusula de necesidad del propietario
Si el propietario puede necesitar la vivienda para él, sus hijos o padres, o para su excónyuge tras un divorcio, tiene que decirlo expresamente en el contrato (LAU, art. 9.3). Si no lo pone, no podrá recuperarla por ese motivo antes de los cinco años. Además, la necesidad solo puede alegarse una vez pasado el primer año y avisando con dos meses de antelación.
Si el inquilino se quiere ir antes
El inquilino puede desistir del contrato pasados seis meses, avisando con 30 días. Se puede pactar una indemnización de una mensualidad por cada año que falte, y la parte proporcional si es menos de un año. Si no se pacta, no hay indemnización.
Renta, gastos y fianza
El contrato debe fijar la renta, el día de pago (si no se dice, dentro de los siete primeros días del mes) y la forma, preferiblemente por transferencia, que sirve de justificante.
La renta solo se actualiza cada año si el contrato lo dice (LAU, art. 18). La cláusula debe indicar el índice. Ten en cuenta que en los últimos años la ley ha limitado las subidas y ha creado un índice específico para contratos de vivienda, así que hay que redactarla con la normativa vigente y aplicarla con el límite que corresponda en cada momento.
En cuanto a los gastos:
- Comunidad e IBI. Corresponden al propietario, salvo que se pacte por escrito que los pague el inquilino, indicando su importe anual.
- Luz, agua, gas e internet. Los paga el inquilino según su consumo, cuando hay contador individual.
- Gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Desde la Ley 12/2023 los paga el propietario.
Fianza y garantías adicionales
En el alquiler de vivienda la fianza legal es de una mensualidad, en metálico (LAU, art. 36). Se pueden pedir garantías adicionales, como un aval bancario o un depósito, pero en los contratos de hasta cinco años (o siete) no pueden superar dos mensualidades.
En Andalucía el propietario debe depositar la fianza en la Junta de Andalucía, a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). Al terminar el contrato, debe devolverla en el plazo de un mes desde la entrega de llaves; si tarda más, debe intereses. Lo explico en el artículo sobre la devolución de la fianza.
Obras, cesión y otras cláusulas útiles
- Reparaciones. El propietario debe hacer las necesarias para mantener la vivienda habitable. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario son del inquilino (LAU, art. 21).
- Obras del inquilino. No puede hacer obras que cambien la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del propietario.
- Cesión y subarriendo. Solo con consentimiento escrito del propietario (LAU, art. 8). Conviene prohibir expresamente el subarriendo turístico.
- Mascotas, seguro y uso. Se puede regular si se admiten animales, exigir un seguro de responsabilidad civil y prohibir actividades profesionales en la vivienda.
Y una advertencia: cualquier cláusula que rebaje los derechos que la LAU da al inquilino de vivienda es nula (art. 6), aunque esté firmada. Renunciar a la prórroga, a la fianza legal o al derecho de adquisición preferente no vale en los casos en que la ley no lo permite.
Cómo te puedo ayudar
Redacto contratos de alquiler a medida, en español o bilingües, y reviso los que te propone la otra parte, seas propietario o inquilino. También te asesoro si surge un conflicto durante el contrato o al terminarlo. Puedes ver lo que hago en el servicio de alquileres.
Tienes tres formas de consultarme: por escrito con la consulta online, con respuesta en 12 a 72 horas laborables (75 € IVA incluido); por videollamada de 30 minutos (75 €); o en persona en Torrox Costa o Nerja, con cita previa. Revisar un contrato antes de firmarlo cuesta mucho menos que resolver un conflicto después.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer el contrato de alquiler por escrito?
No. Un contrato de alquiler verbal es válido, y cualquiera de las partes puede exigir a la otra que se formalice por escrito (LAU, art. 37). Pero sin contrato escrito es muy difícil probar la renta, la duración o quién paga cada gasto, y algunas cláusulas, como la de necesidad del propietario, solo valen si constan por escrito.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda antes de los cinco años?
Solo en casos concretos. El más habitual es la necesidad de la vivienda para él, sus familiares de primer grado o su excónyuge tras un divorcio, siempre que esa posibilidad conste en el contrato, haya pasado el primer año y avise con dos meses de antelación. También puede resolver el contrato si el inquilino incumple, por ejemplo, si deja de pagar.
¿Quién paga la comunidad y el IBI en un alquiler?
En principio, el propietario. La ley permite pactar que los pague el inquilino, pero solo si se dice por escrito en el contrato y se indica el importe anual de esos gastos en la fecha del contrato. Si el contrato no lo recoge así, el propietario no puede repercutirlos después.
¿Cuánta fianza se puede pedir por un alquiler de vivienda?
La fianza legal es una mensualidad de renta. Además, se pueden pedir garantías adicionales, como un aval o un depósito, pero en los contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa, no pueden superar el importe de dos mensualidades. En Andalucía la fianza debe depositarse en el organismo autonómico.
